新指鹿为马

标题:新指鹿为马

作者:张叶创作时间:2007-08-10

尺寸:3508 x 2480 发布时间:2007-08-10

类别:财经点击:8821

说明:

怪事，买的四楼咋成了三楼【案情回放】从架空层开始编号，四楼实际是三楼 2005年7月，市民王女士与南京某楼盘签订了商品房买卖合同，购买了该楼盘二期四楼401室136平方米的住房一套，并支付了47万元的总房款。让人意想不到的是，2006年下半年交房时，王女士却发现，自己购买的四楼房屋自动降了一层，变成了实际意义上的三楼。原来，该幢楼的楼层编号是从架空层（用于贮藏和自行车车库等用途，低于2.20米）开始编排的，所以王女士房子所属的四层就变成了现在自然层的第三层。不仅是王女士，其他业主也享受到了相同的待遇，所有业主的房屋楼层均被开发商降了一层。自己原先的四楼无缘无故地变成了三楼，王女士表示接受不了，她认为当初就是因为考虑到日照、观景等因素挑选了四楼，为此支付的房款还比三楼多了50元/平方米。王女士认为开发商已经违约并损害了自己的合法权益，故多次与开发商交涉，但均未果。【律师点评】开发商应赔偿楼层差价江苏南京天煦律师事务所田宏主任律师指出，本案中，王女士与开发商签订的商品房买卖合同系当事人真实意思的表示，于法无悖，是合法、有效的合同。对生效合同，合同双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。一方履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。具体到本案，王女士已经全面履行了自己的义务，而开发商并没有按照合同约定交付位于四楼的房屋，双方也未就所购房屋的楼层变动情况另行达成补充协议；此外，架空层是作为配套设施，非用于居住目的的，一般来讲，房屋的编号总是从架空层以上的楼层开始编排的，因此开发商交付三楼房屋的行为正如王女士所认为的，已经构成了违约。王女士完全有权要求开发商向自己承担违约责任。通常情况下，违约责任的承担采用的是赔偿损失的形式，即违约方赔偿因违约给守约方造成的损失。就本案而言，开发商向王女士实际交付的是三楼房屋，该层房屋与四楼之间有6800元（136x50）的销售差价。这部分销售差价应当视为王女士的损失由开发商予以赔偿。另外，因居住于三楼而给王女士生活环境造成的影响（如安全系数降低、日照和观景的不便）也可酌情予以赔偿。同时，其他业主也可向开发商主张违约责任，并结合楼层变动给自己造成的具体影响来计算赔偿额。【律师提醒】买房时要求开发商明示层数计算中华人民共和国国家标准房产测量规范规定：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层，地下层次以负数表示。田律师提醒广大购房者，面对日渐升温的楼市，购房时一定要保持冷静，多留个心眼，如果楼层对个人比较重要，务必要求开发商对层数如何计算作出明确说明，并在合同中约定清楚。另外，在自身权利受到损害时候，应尽可能与开发商进行协商，也可向有关部门进行投诉，申请调解；如果协商或调解不成，如合同中约定选择仲裁的，可依法向仲裁机构申请仲裁，否则，可依法向人民法院起诉。本期法律支持：南京金牌律师网（njlawyer365.com）南京天煦律师事务所律师咨询电话： 025-84683208 购房课堂楼层的选择楼层选择考虑因素（1）、挡及采光情况；（2）、生活的便利程度；（3）、环境要求；（4）、家庭人口年龄构成及健康状况；（5）、住宅楼的总层数；多层、高层的差别从建筑质量上看，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混凝结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇，地基深而结实，墙体厚实不渗水，抗震性能好于多层，高层大楼不会下沉变形且折旧年限长。从房屋实际使用面积看，多层的得房率比高层高，即购买相同建筑面积的住房，多层的套内建筑面积高于高层的套内建筑面积。住宅的面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于有电梯、电梯等侯间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的要多。选择楼层注意要点 1　患有慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、脑血管以及内脏有病变的病人，长期生活在高层对其病情发展不利，适合选择低一点的楼层。 2　9－11层未必是最好的楼层。特别是在楼盘周边有交通干道、工厂或者是有比较密集的高楼住宅群时，在街道风的作用下，近地面的污染物会随着气流上升到一定的高度，形成扬尘区。这个高度大约在30米左右，也就是9－11层之间。当然，在不同区域，这个高度会有所差别。选购顶楼的购房者，在选择带露台的顶层房屋时，应注意楼体本身的设计是否可以在冬季减缓风速，尤其是朝北的露台。因为冬季刮西北风，若没有遮挡，朝北的露台会因风力过大影响使用。