标题:超强的磁铁

作者:张叶 创作时间:2007-07-17

尺寸:3378 x 1654 发布时间:2007-07-17

类别:社会生活 点击:8025

说明:

2004年，南京某著名小区的业主与建设该小区的开发商发生了激烈的矛盾，起因是开发商利用小区幼儿园、地下车库、会所等公共设施牟利、向业主收取昂贵的费用，引起业主强烈不满。比如，幼儿园收每个孩子每月学费1000元以上，地下车库每个车位年租金5万以上，会所对外营业，开设娱乐场所，严重打扰业主安宁等等。业主们认为这些建筑应该作为公共配套设施归业主所有，其经营使用权应当由业主行使，开发商侵犯了他们的所有权。 案例分析>>> 这类发生在业主与开发商之间的纠纷，可以说在各大城市都有，在《物权法》颁布之前，各地法院处理有关案件，可以说态度不一。有的业主寄希望于《物权法》，希望该法能够明确这些具体设施的归属。但遗憾的是，在《物权法》中除了对车库的归属的规定相对具体一些外，其他关于幼儿园、会所的归属却没有明确规定，只有一些措辞较为模糊的字眼可以供我们揣测立法者的本意。 《物权法》第73条规定了建筑区划内的道路、绿地除属于城镇公共地带或者明示属于个人所有的外，属于业主所有；又规定“其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主所有”，但“其他”指什么，是否包含幼儿园、会所呢？《物权法》没有提及。这恐怕会产生歧义，业主们会力主包而含之，而开发商则会断然否认。对于车库的归属规定要具体一些，第74条第二款规定：“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”第三款：“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”说明对于车位、车库的归属，法律的态度是：一、如果占有了业主共有的道路或其他场地，则属于业主共有，所有权不须约定；二、其他车位、车库则由当事人（应当理解为主要是业主和开发商）约定，比如附属于别墅的车库、车位等。但问题是对于第一种情况，何谓“共有”的场地？地下人防工程改造成的地下车库是否属于共有场地？对于第二种情况，如果业主和开发商对于其他车位、车库没有约定其归属（这是常有的情况），对于是否属于业主“共有”又无法达成共识，那么究竟该怎么办？ 笔者认为，就幼儿园、会所、车库本身就是为了满足小区业主方便生活的需求而设，而且是面对所有业主开放，所以从其用途上看，应该属于《物权法》第73条规定的除道路、绿地外的“其他公共场所、公用设施”，其所有权应当属于业主共有。这里对于何谓公共场所、公用设施、建筑物的附属设施等概念的内涵和外延，笔者认为有权对《物权法》进行有效解释的立法或司法机关，有必要用列举的方式进行明确解释。在此之前，在对于是否它们属于公用设施有争议的时候，可以从所有权的权源上来解决，如果业主购买了这些设施，所有权就属于业主，反之，所有权就仍然属于开发商。那么，业主怎么知道自己有没有购买这些设施呢？我们知道，开发商在出售商品房之前，都要先经过物价部门审批房屋价格，而价格的计算方式是由几个价格构成要素相加得出来的，其中第一个价格构成要素就是“成本构成”，计入成本的除了商品房的主体建筑的建设费用外，还包括建设其他附属公共配套设施的费用（见1998年9月29日发布执行的江苏省物价局、省建委发布的《江苏省商品房价格管理规定》第十四条），而幼儿园、车库、会所的建设费用一般就包括在这些附属公共配套设施之中，只要其建设费用计入了价格成本，就说明业主的购房款中就包含了这些费用，业主在购买自己房屋的同时也购买了这些设施，所有权就应当从开发商手中转归业主所有。而且由于这些建设费用不是由个别业主单独承担，而是分摊到每个业主头上的，所以应该由全体业主共有。尤其是由人防工程改建成的地下车库（标有“战时封堵”字样），由于人防工程是法定的非营利性的必建公共安全设施，其建设成本往往都计入了价格成本之中，所以其所有权当然应当属于业主。反之，如果以上设施开发商没有将之计入房屋价格成本，而是由自己承担这部分成本费用，其所有权应当归开发商所有。综上，笔者认为只要幼儿园、车库、会所的建设成本由业主分摊，就应归业主所有。