标题:合同的陷阱

作者:张叶 创作时间:2007-06-26

尺寸:2244 x 2055 发布时间:2007-06-26

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说明:

现在房子一天一个价，早买到房就意味着赚了。但如果好不容易买到房了，因为自己对合同内容理解上的偏差，房子又被房产公司收回，那损失就大了。一方面房子肯定升值的钱没了，另一方面还要支付一笔数目可观的违约金。南京的金成（化名）就吃了这个亏，他去年买的房，今年又被房产公司要回去了。一算下来，房子上损失了几十万，赔偿近1万，还要承担1万多元的诉讼费。 买了房却成了被告 2005年8月2日，金成向南京金浦房地产公司支付定金1万元，购买由金浦公司开发的定淮门大街海德卫城的房屋一套。2006年3月，金成和金浦公司签订了《南京市商品房买卖契约》，约定金成购买的房屋建筑面积102平方米，房款总计48万元。契约里还约定付款方式，2005年8月2日，金成支付定金1万元；2006年3月3日，金成支付13.5万元；余款33.5万元金成以银行按揭贷款方式付清。其中契约附件10中约定，金成在本契约签订之日起20个工作日内与银行办理完毕按揭贷款手续；如逾期就要每日向房产公司支付按揭万分之三的滞纳金；逾期超过30天的，可视为违约，金浦公司有权解除契约。签约后，金成支付了14.5万元，但余款33.5万元始终未能办理银行贷款手续。2006年9月开始，房产公司多次催告，但金成未加理睬。2006年11月10日，房产公司将金成告上法庭，要求解除双方签订的房屋买卖契约，被告向原告支付滞纳金及赔偿金。 不久，法庭开庭审理了此案。金成认为，原告当初在内部认购和开盘初期，答应给每平方米800元的装修支持。被告经和原告多次协商，在签订契约时将装修支持兑现在房屋单价和总房款中了。商品房买卖契约虽于2006年3月3日签订，但契约只有办理登记手续方能生效，以登记后的正本契约才能办理银行按揭。但原告是3月31日才办理的登记手续，4月3日将契约正本交给他。随后，原告的销售人员就多次通知他，要求提高总房款，但被他拒绝了。然后，在9月份和10月份，原告又多次书面通知，要求被告办理契约变更手续，被告同样拒绝。根据契约约定，原告如期在2006年12月31日将被告所购房屋交付给被告之前，被告须付清全部房款及相关入住费用，否则原告有权延期交付房屋。原告是格式条款的提供方，现在应作不利于原告的合同解释。因双方对于按揭条款的支付时间没有具体约定，且被告应当在2006年12月31日原告交房之前支付全部房款，所以被告按揭付款的履行期限应是2006年12月31日前，现在才11月份，所以被告没有违约，要求驳回原告的诉讼请求。 法院判决：违约赔偿 法院认为，原、被告签订的商品房买卖契约合法有效，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。被告于2006年4月3日领取已办理登记手续的契约文本后，即具备申请银行贷款的条件，故被告履行办理按揭手续义务的时间可顺延至此后的20个工作日内。因被告未履行主要义务，逾期超过30天，原告已享有对商品房买卖契约的约定解除权。从原告所发函件内容看，告知被告可能通过法律途径追究其法律责任，并未放弃该约定解除权。被告称原告要求提高合同价款，但从被告应诉后申请贷款的情况看，银行仍按商品房买卖契约的33.5万元“批贷”，故该项抗辩主张不能成为其违约的理由。从附件10的约定看，赋予了原告在被告付清全部房款及相关入住费用后履行抗辩权，并未更改被告的付款期限；同时，该条款是双方达成的约定，并非被告所称的格式条款。原告在被告迟延支付购房款且经催促后在3个月的合理期限内仍未履行的情况下，行使法定解除权，该催告期限和约定解除权无关。对于被告的抗辩主张，法院不予采纳。 最后法院认定，被告构成违约，应当承担法律责任。判决解除房产公司和金成签订的房屋买卖契约；金成向房产公司支付滞纳金3000元、赔偿金5000元；房产公司返还金成14.5万元；本案受理费9800元和其他诉讼费5000元由金成负担。